Rynek nieruchomości w 2017 roku i perspektywy na nowy rok 2018.

Mijający rok 2017 na rynku nieruchomości zarówno mieszkaniowych jak i gruntowych można uznać z całą pewnością za bardzo udany.

Skupiając uwagę w pierwszej kolejności na rynku mieszkaniowym to wzrost sprzedaży swoich inwestycji zanotowali praktycznie wszyscy deweloperzy w Polsce. W pierwszym kwartale 2017 roku statystyki sprzedażowe na rynku pierwotnym mieszkań wynosiły 30 procent wzrostu w stosunku do pierwszego kwartału roku 2016.

Jednym z najsilniejszych czynników stymulujących sprzedaż mieszkań w 2017 były i nadal są historycznie niskie stopy procentowe, które przekładają się na rekordowo niskie oprocentowanie depozytów oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych co jest sporą motywacją do zakupu mieszkań przez inwestorów indywidualnych z myślą o wynajmie jako alternatywy dla lokat bankowych.

Potwierdzeniem takich spostrzeżeń jest zakup w 2017 roku za gotówkę nieruchomości przez klientów indywidualnych średnio w aż 58 % transakcjach.

Kolejnym czynnikiem stymulującym wzrost sprzedaży nieruchomości był kończący się w styczniu 2018 roku rządowy program Mieszkanie dla Młodych, który można określić jako duże wzmocnienie wyników sprzedaży dla wielu deweloperów.

Spore ceny oferowanych mieszkań w miastach, niskie stopy procentowe oraz polepszenie warunków mieszkaniowych to podstawowe czynniki zainteresowania klientów zakupem działek budowlanych i wzrostu ich sprzedaży w podmiejskich obszarach.

Najczęściej klienci decydowali się na zakup działek z przeznaczeniem budowlanym pod zabudowę jednorodzinną o powierzchni pomiędzy 700m2, a 900 m2.

Pisząc o cenach nieruchomości gruntowych i biorąc pod uwagę np.: obszar gminy Dopiewo to można mówić o sporym wzroście cen terenów tuż przy granicy z Poznaniem np.: w miejscowości Skórzewo ( średnia cena w 2016 około 280zł/m2 do 315zł/m2 pod koniec 2017roku)

W 2017 roku zaobserwowaliśmy zwiększenie zainteresowania klientów indywidualnych budową domów w systemie szkieletowym oraz domów pasywnych, co również pokazuje na stopniowy rozwój i dojrzewanie rynku domów w Polsce.

Jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w 2018 roku ?

Jeżeli myślimy o rynku mieszkaniowym w 2018  to nic nie wskazuje na to, by w najbliższych pierwszych miesiącach nowego roku popyt miał wyraźnie osłabnąć. Wobec zachowania tak niskich stóp procentowych, klienci indywidualni będą nadal inwestować w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, jako dobra alternatywa dla lokat.

Sporym znakiem zapytania pozostanie jak wpłynie na decyzje klientów decydujących się na zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, zakończenie programu MDM, którego ostatnia pula finansowa planowana jest na 2 stycznia 2018 roku oraz uruchomienie nowego programy rządowego „Mieszkanie+”.

Trzeba  mieć świadomość, że oferty mieszkania w programie „Mieszkanie+” nie „zarzucą”  nagle rynku, bowiem pierwsze oddania lokali w dużych miastach planowane są najwcześniej na koniec przyszłego roku, a znaczące liczby mogą się pojawiać dopiero za kilka lat.

Z pewnością zakończenie programu MDM może być odczuwalne dla deweloperów nastawionych w swojej strategii głównie na budowie tanich mieszkań na obrzeżach największych polskich miast, natomiast zlikwidowanie programu nie powinno mieć żadnego wpływu na popyt w centrach miast.

Największym zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego może okazać się wzrost cen nieruchomości, które są w 2018 roku nieuniknione biorąc pod uwagę chociażby takie czynniki jak wzrost kosztów budowy i cen nieruchomości gruntowych.

Kolejnym czynnikiem wpływającym negatywnie na rynek nieruchomości w 2018 mogą okazać się zmiany w prawie jakie planuje wprowadzić Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, a dokładnie zmiany w Kodeksie urbanistyczno – budowlanym.

Rząd pracuje nad zmianą, która może ograniczyć możliwość uzyskania warunków zabudowy na terenach nieposiadających planów zagospodarowania przestrzennego. Zmiany mogą doprowadzić do zapaści na rynku budowlanym.

Obecnie w miejscach, gdzie nie występuje plan zagospodarowania przestrzennego możliwe jest po spełnieniu kilku warunków uzyskanie decyzji o warunków zabudowy, które pozwalają na rozpoczęcie budowy inwestycji.  Po zmianach wymogi związane z uzyskaniem takiej decyzji mają być bardzo mocno zaostrzone.

Dzisiaj, aż 7 działek budowlanych na 10 jest sprzedawana z decyzją o warunkach zabudowy ponieważ w gminach tereny są objęte planami zagospodarowania przestrzennego w średnio około 30%.

Planowane zmiany mogą doprowadzić do tak kuriozalnej sytuacji, że działka sąsiadująca nie uzyska warunków zabudowy, a co za tym idzie będzie o kilkanaście procent tańsza w stosunku do działki dla której zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Zgodnie z proponowanymi zmianami, nowe i obecne już wydane decyzji o warunkach zabudowy będą ważne maksymalnie 2 lata.

Oczywiście na dzień dzisiejszy jest to projekt zmiany kodeksu urbanistyczno-budowlanego, gdzie praktycznie co tydzień słychać doniesienia, które informują o różnych nowych pomysłach i tak naprawdę na dzień dzisiejszy nie wiemy w jakiej formie wejdą w życie nowe przepisy.

Z pewnością nowy rok na rynku nieruchomości zapowiada się bardzo ciekawie.

Autor: Adam Jasiński 
Licencjonowany pośrednik nieruchomości, właściciel firmy AJ Nieruchomości. Ponad 12lat doświadczenia na rynku nieruchomości. Specjalista z dziedziny nieruchomości gruntowych i rynku pierwotnego.

zdjęcie  1414386628_facebook_circle_color-512.png